Licenciamento de Alojamento Local

Pretende alugar o seu imóvel a turistas mas não sabe por onde começar? Neste guia simplificado, explicamos tudo sobre o licenciamento de alojamento local em linguagem clara e acessível, com as regras atualizadas para 2025.

Resumo: 5 Passos Essenciais para Obter Licenciamento AL

1. Verificar se o imóvel está em zona permitida para alojamento local
2. Abrir atividade nas Finanças com o código correto
3. Reunir documentos necessários (identificação, documentos do imóvel, seguros)
4. Registar no Balcão Único Eletrónico
5. Obter o número RNAL (a licença oficial)

Pro Tip: Antes de gastar dinheiro com obras ou decoração, certifique-se de que pode obter licença para o seu imóvel. Esta simples verificação pode poupar milhares de euros em investimentos que não poderão ser rentabilizados.

1. O Que É o Licenciamento de Alojamento Local?

Em palavras simples

O licenciamento de alojamento local é a autorização oficial que permite alugar legalmente um imóvel a turistas por curtos períodos. É como uma “permissão para funcionar” que comprova que o seu espaço cumpre todas as regras de segurança e conforto.

Sem esta licença, alugar o seu imóvel a turistas é ilegal e pode resultar em multas pesadas.

O que conta como alojamento local?

O seu imóvel é considerado alojamento local quando:

• É publicitado como alojamento para turistas (em sites como Airbnb, Booking)
• É alugado por períodos curtos (menos de 30 dias)
• Oferece serviços como limpeza e receção aos hóspedes

As 4 modalidades (tipos) de alojamento local

1. Moradia: Uma casa inteira independente
   • Exemplo: Uma vivenda isolada no Algarve
2. Apartamento: Um apartamento num prédio
   • Exemplo: Um T1 no centro de Lisboa
3. Estabelecimento de hospedagem: Quartos para aluguer
   • Exemplo: Uma casa antiga convertida para alojamento
   • Hostel: Um tipo especial com dormitórios partilhados
4. Quartos: Até 3 quartos na sua própria casa
   • Exemplo: Alugar um quarto enquanto vive no resto da casa

Quem pode pedir uma licença em 2025?

Com as novas regras de 2025, o processo ficou mais simples. Pode pedir licença:

• O dono do imóvel
• Quem está a arrendar (com autorização do dono)
• Uma empresa que gere alojamentos
• Qualquer pessoa com documento que prove que pode explorar o imóvel

2. Antes de Começar: Verificações Importantes

Antes de dar qualquer passo, verifique:

1. O seu imóvel está em zona permitida?

Algumas áreas (especialmente em Lisboa e Porto) têm restrições para novos alojamentos locais. São chamadas “áreas de contenção”.

Como verificar: Contacte a câmara municipal ou consulte o site da sua câmara. Procure por “áreas de contenção para alojamento local”.

2. O imóvel tem licença de utilização?

Para imóveis construídos depois de 1951, é preciso confirmar se têm licença de utilização habitacional.

Como verificar: Peça na câmara municipal ou consulte a caderneta predial.

3. As regras do condomínio permitem?

Para hostels, é obrigatória a autorização do condomínio. Para os outros tipos, já não é necessário, mas é sempre boa ideia verificar se o regulamento do condomínio não proíbe explicitamente esta atividade.

Como verificar: Leia o regulamento do condomínio ou pergunte ao administrador.

4. O imóvel tem as condições necessárias?

Verifique se o seu espaço cumpre requisitos básicos como:

• Água quente e fria
• Janelas para o exterior
• Ligação à rede de esgotos
• Espaço limpo e bem conservado

Pro Tip: Fotografe todo o imóvel antes de iniciar o processo. Estas fotos servirão como prova do estado inicial e poderão ser úteis se a câmara municipal fizer uma inspeção.

3. Passo a Passo: Como Obter a Licença de Alojamento Local

Passo 1: Abrir atividade nas Finanças

É preciso informar as Finanças que vai iniciar uma atividade de alojamento. Este é o primeiro passo concreto.

O que fazer exatamente:

1. Aceda ao Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt)
2. Vá a “Cidadãos” → “Entregar” → “Declaração de Início de Atividade”
3. Escolha o código correto:
   • 55201: Se vai oferecer serviços como limpeza ou pequeno-almoço
   • 55204: Se vai apenas alugar o espaço sem serviços adicionais

Se preferir, pode ir presencialmente a uma repartição das Finanças.

Passo 2: Contratar seguro obrigatório

É necessário um seguro que proteja o imóvel e os hóspedes.

O que deve cobrir o seguro:

• Danos causados por incêndios
• Responsabilidade por danos a hóspedes e outras pessoas
• Danos no imóvel e mobiliário

Onde contratar: Qualquer seguradora. Os preços variam entre 100€ e 300€ por ano, dependendo do tamanho e tipo do alojamento.

Passo 3: Reunir todos os documentos

Documentos pessoais:

• Cartão de Cidadão (se for pessoa individual)
• Código de acesso à certidão permanente (se for empresa)

Documentos do imóvel:

• Caderneta predial atualizada (pode obter nas Finanças)
• Contrato de arrendamento (se não for o dono)
• Autorização do proprietário (se for arrendatário)

Declarações:

• Comprovativo de início de atividade nas Finanças
• Termo de responsabilidade (declaração em que garante que o imóvel está em boas condições)
• Autorização do condomínio (apenas para hostels)

Seguro:

• Comprovativo do seguro multirrisco

Passo 4: Fazer o registo online

O registo é feito no Balcão Único Eletrónico, também conhecido como Balcão do Empreendedor.

Como aceder:

1. Entre no site ePortugal
2. Aceda ao Balcão do Empreendedor
3. Pesquise por “Alojamento Local”
4. Selecione “Registo de estabelecimento de alojamento local”

Como autenticar-se:

• Com Cartão de Cidadão e leitor
• Com Chave Móvel Digital
• Com certificado digital

Como preencher:

1. Indique a morada exata do alojamento
2. Escolha a modalidade (moradia, apartamento, etc.)
3. Indique a capacidade (número de quartos e camas)
4. Anexe todos os documentos reunidos
5. Assine a declaração final

Passo 5: Esperar pela aprovação

Após submeter o registo, a câmara municipal tem prazos para responder:

• 10 dias para a maioria dos casos
• 20 dias para hostels
• 60 dias para novos estabelecimentos
• 90 dias em áreas de contenção

Se não receber nenhuma resposta dentro destes prazos, o seu registo é considerado aprovado automaticamente.

Passo 6: Receber o número RNAL

Após a aprovação, receberá o número RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local). Este número é a sua licença oficial e deve ser usado em:

• Todas as plataformas de reserva (Airbnb, Booking)
• Todo o material publicitário
• Placa identificativa na entrada do alojamento (exceto na modalidade “quartos”)

Pro Tip: Crie uma pasta digital e outra física com cópias de todos os documentos do processo, incluindo o comprovativo do número RNAL. Mantenha esta documentação facilmente acessível para o caso de uma inspeção ou fiscalização.

4. Equipamentos e Regras Obrigatórias

Para que o seu alojamento local cumpra todos os requisitos legais, certifique-se de que tem:

Equipamentos de segurança (obrigatórios)

![Ilustração dos equipamentos de segurança necessários] (sugestão de imagem)

• Extintor – Coloque-o num local acessível e visível
• Manta de incêndio – Ideal para colocar na cozinha
• Kit de primeiros socorros – Com materiais básicos para pequenas emergências
• Número de emergência 112 – Afixado em local visível

Livro de informações

Deve ter um livro ou pasta com:

• Regras do alojamento
• Instruções de funcionamento dos equipamentos
• Regras sobre ruído e respeito pelos vizinhos
• Informações sobre separação do lixo
• Contacto telefónico do responsável

Este livro deve estar em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras.

Livro de reclamações

É obrigatório ter um livro de reclamações, que pode ser:

• Físico – Comprado nos postos de atendimento da ASAE ou online por cerca de 20€
• Eletrónico – Registando-se no Livro de Reclamações Online

Placa identificativa

Todos os alojamentos locais (exceto quartos) devem ter uma placa com as letras “AL” na entrada. Pode mandar fazer em qualquer loja de sinalética.

5. Custos a Considerar

Quanto vai gastar para obter a licença de alojamento local?

Custos diretos do processo

• Registo no Balcão Único: Geralmente gratuito (pode haver taxas municipais)
• Seguro multirrisco: 100€ a 300€ por ano
• Livro de reclamações físico: Aproximadamente 20€
• Equipamentos de segurança: 50€ a 100€ (extintor, manta de incêndio, kit primeiros socorros)
• Placa AL: 30€ a 50€

Custos de adaptação (se necessário)

• Obras de adaptação: Variável conforme o estado do imóvel
• Mobiliário e equipamentos: Depende da qualidade pretendida
• Traduções do livro de informações: 50€ a 100€ se contratar serviço profissional

Custos fiscais regulares

Depois de iniciar a atividade, terá de pagar:

• IRS/IRC: Imposto sobre os rendimentos obtidos com o alojamento
• IVA: 6% no continente (se aplicável)
• Segurança Social: Para quem trabalha exclusivamente com AL

Pro Tip: Guarde todas as faturas de despesas relacionadas com o alojamento, desde obras e equipamentos até produtos de limpeza. Estas despesas podem ser deduzidas nos impostos, reduzindo significativamente o valor a pagar.

6. Novidades no Licenciamento AL para 2025

O que mudou recentemente nas regras?

Boas notícias para proprietários

• Fim das licenças temporárias: As licenças já não têm prazo de validade de 5 anos
• Possibilidade de transferir: Pode vender o imóvel com a licença incluída
• Sem autorização obrigatória do condomínio: Exceto para hostels
• Fim do limite de 120 dias: Para quem aluga a casa onde vive parte do ano
• Fim da taxa extra: Foi eliminada a Contribuição Extraordinária sobre o AL

O que continua igual

• A necessidade de seguro válido
• A obrigatoriedade do registo
• Os requisitos de segurança e informação
• A possibilidade de áreas de contenção

Novo: O provedor do alojamento local

Foi criada a figura do “provedor do alojamento local” que ajuda a resolver conflitos entre:

• Proprietários de AL
• Vizinhos
• Condomínios
• Autarquias

7. Erros Comuns a Evitar

1. Começar a receber hóspedes antes da licença

É tentador começar a receber reservas enquanto espera pela aprovação, mas isto pode resultar em multas muito elevadas (até 75.000€).

2. Não abrir atividade nas Finanças

Muitos proprietários registam o AL mas esquecem-se de declarar o início de atividade nas Finanças, o que pode causar problemas fiscais sérios.

3. Não ter o seguro obrigatório ou deixá-lo caducar

O seguro deve estar sempre válido. A sua caducidade pode levar ao cancelamento automático da licença.

4. Ignorar regras do condomínio

Mesmo que não seja legalmente obrigatória a autorização, ignorar completamente as regras do condomínio pode levar a conflitos que acabam por afetar o negócio.

5. Esquecer-se das obrigações fiscais

Muitos proprietários não declaram corretamente os rendimentos ou não emitem os documentos fiscais obrigatórios.

6. Publicitar sem o número RNAL

Anunciar o alojamento em plataformas sem incluir o número RNAL é ilegal e pode resultar em coimas.

8. Checklist Prática de Licenciamento AL

✅ Verificar se o imóvel está em área permitida para AL
✅ Confirmar se o imóvel tem licença de utilização (se posterior a 1951)
✅ Verificar regras do condomínio
✅ Abrir atividade nas Finanças (CAE correto)
✅ Contratar seguro multirrisco
✅ Preparar termo de responsabilidade
✅ Reunir documentação do imóvel
✅ Reunir documentação pessoal
✅ Registar no Balcão Único Eletrónico
✅ Aguardar aprovação
✅ Adquirir extintor e equipamentos de segurança
✅ Comprar livro de reclamações
✅ Preparar livro de informações em várias línguas
✅ Instalar placa AL na entrada (se aplicável)
✅ Colocar número RNAL em todas as plataformas
✅ Manter toda a documentação organizada e acessível

11. Recursos Úteis

Links oficiais

• ePortugal – Balcão do Empreendedor
• Portal das Finanças
• Turismo de Portugal – Consulta de ALs registados
• Livro de Reclamações Online

Contactos úteis para assistência

• Linha de apoio ao Balcão do Empreendedor: 300 003 980
• Turismo de Portugal: 211 140 200
• Autoridade Tributária: 217 206 707

12. Como a Guest Grow Pode Ajudar

A Guest Grow é especialista em alojamento local e oferece apoio personalizado para quem deseja iniciar ou melhorar o seu negócio.

Serviços disponíveis

• Consultoria de licenciamento: Análise inicial e acompanhamento de todo o processo
• Estudo de viabilidade: Avaliação do potencial do seu imóvel como alojamento local
• Otimização de presença online: Melhoria dos anúncios nas plataformas de reserva
• Gestão completa: Desde o licenciamento até à operação diária

Porquê escolher apoio especializado?

• Poupa tempo: O processo completo é tratado por profissionais
• Evita erros: Prevenção de problemas comuns que atrasam o licenciamento
• Maximiza resultados: Estratégias para aumentar a ocupação e rentabilidade

Para saber mais sobre como podemos ajudar no seu projeto de alojamento local, visite o nosso site ou contacte-nos.