Requisitos Alojamento Local: Guia Essencial 2025

Está a pensar investir no mercado de alojamento local em Portugal? Este guia esclarece todos os requisitos para alojamento local que precisa de conhecer em 2025, garantindo que o seu negócio começa com o pé direito e em conformidade com todas as normas legais.

Requisitos Legais para Alojamento Local

O que a Lei Define como Alojamento Local

O alojamento local (AL) é definido oficialmente como um estabelecimento que presta serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, sem que reúna os requisitos para ser classificado como empreendimento turístico.

Em termos simples, o seu apartamento, moradia ou quarto pode ser considerado alojamento local se:

• Oferecer hospedagem por períodos curtos (geralmente inferiores a 30 dias)
• Cobrar um valor pela estadia
• Não se enquadrar nas categorias oficiais de hotéis, resorts ou outros empreendimentos turísticos regulamentados

Pro Tip: Antes de iniciar o processo de registo, confirme se o seu imóvel tem “licença de utilização” ou “autorização de utilização” válida emitida pela Câmara Municipal. Sem este documento, não conseguirá obter o registo de AL, independentemente de cumprir todos os outros requisitos.

Legislação Atualizada para 2025

A legislação para alojamento local em Portugal tem sofrido atualizações frequentes. As principais mudanças que precisa conhecer em 2025 são:

• Suspensão de novos registos em zonas de contenção turística (exceto interior do país e arquipélagos)
• Maior poder de decisão para os condomínios na aprovação de ALs
• Requisitos específicos para hostels (espaços comuns, dormitórios e instalações sanitárias)
• Novas regras para reapreciação de registos existentes

Principais alterações recentes que afetam os requisitos do AL:

• Suspensão de novos registos em zonas de contenção (exceto interior do país e arquipélagos)
• Necessidade de reapreciação dos registos emitidos até outubro de 2023 (que decorrerá em 2030)
• Maior poder de decisão para os condomínios

Pro Tip: Mantenha-se atualizado sobre as regulamentações municipais específicas. Algumas câmaras, como Lisboa e Porto, têm regras próprias e mais restritivas para ALs nas zonas históricas. Consulte o site da sua câmara municipal regularmente ou subscreva notificações para evitar surpresas desagradáveis.

Requisitos por Tipo de Alojamento Local

O registo e funcionamento do seu alojamento local têm requisitos específicos conforme a modalidade escolhida. Vamos analisar cada uma:

Requisitos para Moradias

Uma moradia para AL é definida como um edifício autónomo, de caráter unifamiliar, que deve cumprir os seguintes requisitos:

• Máximo de 9 quartos e 27 utentes (mais possibilidade de 2 utentes na sala)
• Sistema de segurança nas portas e janelas
• Janelas ou sacadas com comunicação direta para o exterior
• Extintor, manta de incêndio e kit de primeiros socorros
• Informação sobre o número nacional de emergência (112)
• Boa condição de conservação e funcionamento de todas as instalações
• Mobiliário e equipamentos adequados ao número de ocupantes

Pro Tip: Mesmo que a lei não exija, instale detetores de fumo nas moradias. Este pequeno investimento (cerca de 15-20€ por aparelho) não só aumenta significativamente a segurança dos seus hóspedes, como demonstra profissionalismo e pode prevenir incidentes graves que prejudicariam o seu negócio.

Requisitos para Apartamentos

Os apartamentos em regime de AL são frações autónomas inseridas em edifícios ou partes de prédios urbanos independentes. Os requisitos específicos incluem:

• Máximo de 9 quartos e 27 utentes (mais possibilidade de 2 utentes na sala)
• Limitação: o mesmo proprietário não pode explorar mais de 9 unidades no mesmo edifício, ou mais de 75% das frações do prédio
• Placa identificativa de AL afixada na entrada
• Livro de informações e livro de reclamações
• Seguro multirriscos
• Necessidade de autorização do condomínio para novos registos (em propriedade horizontal)

Importante: Se o seu apartamento estiver numa zona declarada como área de contenção, poderá haver limitações adicionais ou mesmo impedimentos para novos registos.

Pro Tip: Crie um “Manual do Bom Vizinho” para os seus hóspedes, incluindo regras claras sobre ruído, gestão do lixo e uso de espaços comuns. Entregue uma cópia aos vizinhos do seu AL e ao administrador do condomínio. Esta ação proativa reduz significativamente possíveis conflitos e mostra consideração pela comunidade local.

Requisitos para Estabelecimentos de Hospedagem/Hostels

Os estabelecimentos de hospedagem, incluindo hostels, têm unidades de alojamento constituídas por quartos e requerem:

• No caso específico de hostels (quando o número de utentes em dormitórios é superior ao de quartos):
  • Dormitórios com ventilação e iluminação direta do exterior
  • Espaços comuns de convívio
  • Instalações sanitárias separadas por género (a partir de determinada capacidade)
  • Cacifos individuais com sistema de fecho
  • Aprovação em assembleia de condomínio (se em propriedade horizontal)
• Para todos os estabelecimentos de hospedagem:
  • Disponibilidade de instalações sanitárias (mínimo de uma para cada 4 quartos/10 utentes)
  • Limpeza diária e troca de roupa de cama e casa de banho entre estadias

Pro Tip: Se tem um hostel ou estabelecimento de hospedagem, invista num bom sistema de controlo de acesso aos quartos e áreas comuns (cartões magnéticos ou códigos). Isto não só aumenta a segurança, como reduz os custos operacionais com a substituição de chaves perdidas e facilita o check-in autónomo.

Requisitos para Quartos em Residência Principal

Esta modalidade refere-se à exploração de quartos na própria residência do titular (onde tem o seu domicílio fiscal):

• Limite máximo de 3 quartos para alojamento local
• O titular deve residir no imóvel durante o período de exploração
• Instalações sanitárias disponíveis para os hóspedes (pelo menos uma para cada 2 quartos)
• Serviço de pequeno-almoço opcional (mas deve ser indicado se está incluído)
• Limpeza do quarto regularmente

Importante: Esta modalidade é frequentemente confundida com o arrendamento tradicional, mas são regimes jurídicos diferentes, com obrigações fiscais distintas.

Pro Tip: Na modalidade de quartos, estabeleça um equilíbrio entre a privacidade dos hóspedes e a sua. Defina claramente quais áreas da casa são partilhadas e quais são privadas, e comunique isso nos anúncios e no momento da chegada. Isto evita mal-entendidos e garante uma experiência mais agradável para ambas as partes.

Requisitos de Capacidade do Alojamento Local

Quantas pessoas pode hospedar no seu alojamento local? A legislação portuguesa estabelece limites claros:

Limites de Ocupação e Número de Quartos

Os requisitos de capacidade para alojamento local são simples:

• No máximo 9 quartos e 27 utentes por estabelecimento
• Para quartos na sua residência: máximo de 3 quartos
• Hostels seguem regras diferentes e podem ter mais capacidade

Estes limites existem para garantir conforto e segurança, e ultrapassá-los pode resultar em multas significativas.

Regras para Camas Suplementares

A capacidade do seu AL pode ser ligeiramente ampliada através de:

• Na sala: possibilidade de acomodar mais 2 utentes em apartamentos e moradias (conforme indicadores do INE)
• Camas para crianças: instalação de até 2 camas suplementares para crianças até aos 12 anos (desde que existam condições de habitabilidade)

Pro Tip: Se pretende maximizar a capacidade do seu AL, considere investir em sofás-cama de qualidade para a sala. Estes permitem manter a funcionalidade do espaço durante o dia, enquanto oferecem acomodação adicional à noite. Opte por modelos com colchões de pelo menos 12cm de espessura para garantir o conforto dos hóspedes.

Limitações por Tipo de Imóvel

As limitações variam conforme a modalidade:

• Moradias: capacidade calculada com base no número de quartos × 2 + 2 (sala)
• Apartamentos: mesma fórmula das moradias, mas com limitação adicional por edifício (máximo de 9 unidades ou 75% das frações)
• Estabelecimentos de hospedagem: número de quartos × 2, ou número de camas em dormitório (no caso dos hostels)
• Quartos: máximo de 3 quartos na residência principal do proprietário

Importante: Em edifícios, existe um limite para o número de apartamentos que podem funcionar como alojamento local.

Requisitos Estruturais do Alojamento Local

Condições de Habitabilidade Obrigatórias

Todo o alojamento local deve garantir as seguintes condições básicas:

• Ligação à rede pública de água ou sistema privado de abastecimento de água
• Ligação à rede pública de esgotos ou sistema de tratamento de águas residuais
• Água corrente quente e fria
• Iluminação elétrica
• Sistema de aquecimento/arrefecimento adequado ao clima local
• Janelas ou sacadas que proporcionem ventilação direta para o exterior
• Sistema de proteção que impeça a entrada de luz exterior (estores, cortinas)

Pro Tip: Instale janelas com isolamento acústico, especialmente em zonas urbanas movimentadas. Este investimento melhora significativamente a experiência dos hóspedes, reduz reclamações por ruído e permite-lhe destacar positivamente o seu alojamento nos anúncios online.

Requisitos de Instalações Sanitárias

As instalações sanitárias são componentes críticos dos requisitos estruturais para alojamento local:

• Mínimo de uma instalação sanitária para cada 4 quartos ou 10 utentes
• Todas as instalações devem dispor de água corrente quente e fria
• Cada casa de banho deve ter, no mínimo, sanita, lavatório e duche/banheira
• Em hostels com dormitórios, as instalações não separadas por género devem ter retretes individualizadas com portas
• Sistema de segurança que garanta privacidade dos utilizadores

Equipamentos e Mobiliário Necessários

O alojamento local deve estar equipado com:

• Mobiliário, equipamentos e utensílios adequados ao número de ocupantes
• Camas com dimensões mínimas de 1,90m × 0,90m (individuais) ou 1,90m × 1,40m (duplas)
• Roupas de cama e atoalhados em número correspondente ao número de hóspedes
• Armários ou espaços de arrumação para roupas e objetos pessoais
• Equipamentos de cozinha básicos (em apartamentos e moradias)
• Frigorífico, fogão e utensílios para preparação de refeições simples

Requisitos de Segurança para Alojamento Local

Equipamentos de Segurança Obrigatórios

Todos os estabelecimentos de alojamento local devem estar equipados com:

• Extintor acessível (adequado à dimensão do espaço e tipo de risco)
• Manta de incêndio na cozinha
• Equipamento de primeiros socorros
• Informação visível sobre o número nacional de emergência (112)
• Sistema de segurança nas portas de entrada (fechaduras seguras)

Medidas de Prevenção de Incêndios

A segurança contra incêndios é essencial em qualquer alojamento local:

• Os alojamentos pequenos (até 9 utentes) precisam de extintor e manta de incêndio na cozinha
• Para estabelecimentos maiores (10 ou mais utentes), existem requisitos adicionais, como sinalização de evacuação e sistemas de deteção
• É sempre recomendável ter um plano de evacuação simples e acessível

Pro Tip: Crie um mapa de evacuação simples e visual que mostre claramente as saídas de emergência, localização dos extintores e pontos de encontro. Lamine este mapa e coloque-o na parte interior da porta de cada quarto. Esta medida simples pode salvar vidas em situações de emergência e demonstra profissionalismo.

Requisitos de Primeiros Socorros

O seu alojamento local deve ter um kit de primeiros socorros acessível, completo e atualizado. Adicione também uma lista com os contatos de emergência locais (hospital mais próximo, farmácia, bombeiros).

Requisitos para Registar um Alojamento Local

Documentação Necessária

Para registar o seu AL, precisa de reunir os seguintes documentos:

• Documento de identificação do titular da exploração (CC, BI ou passaporte)
• Número de contribuinte (NIF) ou NIPC (se pessoa coletiva)
• Caderneta predial urbana atualizada
• Contrato de arrendamento (se aplicável), com autorização para AL
• Autorização de utilização ou título válido de utilização do imóvel
• Início/alteração de atividade nas Finanças (com CAE adequado)
• Termo de responsabilidade garantindo o cumprimento dos requisitos
• Ata da assembleia de condóminos autorizando a atividade (para hostel ou novos registos em propriedade horizontal)

Pro Tip: Se vai iniciar atividade como AL, opte pelo CAE 55201 (Alojamento mobilado para turistas) em vez do 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração). Embora ambos sejam válidos, o primeiro é mais específico e facilita o reconhecimento da atividade junto de entidades bancárias e seguradoras.

Processo de Submissão do Registo

Siga estes passos para registar o seu AL:

1. Inicie ou altere a atividade nas Finanças (escolha o CAE adequado)
2. Aceda ao Balcão Único Eletrónico (Portal do Cidadão) ou ao portal da sua câmara municipal
3. Preencha o formulário de comunicação prévia com prazo
4. Anexe toda a documentação necessária
5. Submeta o pedido e guarde o comprovativo

Após a submissão, aguarde a emissão do número de registo, que deve ocorrer no prazo de 10 dias (ou 20 dias para hostels).

Prazos e Procedimentos Oficiais

• Prazo para emissão do número de registo: 10 dias úteis (20 dias para hostels)
• Vistoria pela câmara municipal: até 30 dias após a comunicação prévia
• Prazo para comunicar alterações: 10 dias após qualquer alteração aos dados comunicados

Importante: Só pode começar a publicitar e comercializar o seu alojamento após a emissão do número de registo. Infrações podem resultar em coimas pesadas.

Requisitos Fiscais do Alojamento Local

Obrigações Fiscais para Proprietários

Como proprietário de um AL, terá estas obrigações fiscais:

• Declarar o início de atividade nas Finanças (antes de iniciar a exploração)
• Emitir faturas para todas as estadias
• Entregar declarações periódicas de IVA (se aplicável)
• Entregar declaração anual de IRS/IRC
• Manter a contabilidade organizada (se faturação anual > 200.000€)
• Pagar contribuições para a Segurança Social (se aplicável)

Regimes de Tributação Disponíveis

Os rendimentos do AL podem ser tributados de duas formas:

1. Categoria B (Rendimentos empresariais):

• Regime simplificado: apenas uma parte da sua faturação (geralmente 35%) é tributada
• Contabilidade organizada: só para negócios maiores ou com muitas despesas

2. Categoria F (Rendimentos prediais):

• Permite deduzir despesas específicas com o imóvel
• Pode ser vantajosa em determinadas situações

Pro Tip: Se o seu alojamento local está a começar e tem despesas significativas de renovação ou mobiliário, a opção pela categoria B com contabilidade organizada pode ser mais vantajosa nos primeiros anos, permitindo deduzir todas estas despesas. Consulte um contabilista especializado em AL para uma análise personalizada.

Requisitos de Faturação

Para o seu alojamento local, precisa:

• Emitir faturas para todas as estadias (através de programa certificado)
• Aplicar a taxa de IVA correta (geralmente 6% no continente)
• Incluir o número de registo do AL e a taxa turística (se aplicável) nas faturas

Pro Tip: Se está a começar, considere usar um software de gestão específico para alojamento local que já inclua faturação certificada. Estes programas automatizam não só a emissão de faturas, mas também a comunicação com plataformas como Booking e Airbnb, poupando-lhe tempo e reduzindo erros.

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